Miami'de Ticari Gayrimenkul: Türk Yatırımcılar İçin Rehber

1Kısa cevap

• Yabancılar ABD'de ticari mülk satın alabilir. Vergi ve sorumluluk nedeniyle alım çoğu zaman bir şirket yapısı üzerinden değerlendirilir; yapıyı uzmanınızla belirleyin.

2Mülk türleri

• Perakende: mağaza ve ticari şeritler.
• Ofis: tek bina veya ticari kat mülkiyeti.
• Endüstriyel: depo ve küçük üretim alanları.
• Çok daireli: ABD'de 5 ve üzeri daireli binalar genellikle ticari kredi kapsamında değerlendirilir.

3Bilmeniz gereken terimler

• NOI: kira gelirinden işletme giderleri düşüldükten sonra kalan tutar (kredi ödemeleri hariç).
• Cap rate: NOI'nin mülk değerine oranı. Karşılaştırma ölçüsüdür, gelecekteki kazancın garantisi değildir.
• NNN kira: vergi, sigorta ve bakım giderlerinin büyük bölümünü kiracının üstlendiği kira türü. Şartlar sözleşmeye göre değişir.
• DSCR: mülk gelirinin kredi ödemesini ne kadar karşıladığını gösteren oran.

4Satın almadan önce inceleme

• Kira listesi (rent roll), tüm kira sözleşmeleri ve son yılların gelir-gider tabloları
• Çevre raporu (Phase I ESA), arsa ölçümü ve imar (zoning) durumu
• Çatı, iklimlendirme ve yapısal durum; rüzgar ve sel sigortası maliyeti
• Kiracıların mali gücü ve sözleşmelerin kalan süresi

5Finansman

• Ticari krediler konut kredilerinden farklıdır: mülkün geliri ve alıcının mali gücü birlikte değerlendirilir. Şartları doğrudan kredi kuruluşu belirler.

6Vergi ve vize

• Satışta FIRPTA stopajı ve kira gelirinde ABD vergisi ticari mülk için de geçerlidir. Ayrıntılar için vergi rehberine bakın.
• Yalnızca kira geliri için alınan bir bina (pasif yatırım) genellikle E-2 için yeterli sayılmaz. Bizzat yönettiğiniz aktif bir işletme ayrıca değerlendirilir. Ayrıntılar için vize rehberine bakın.

Sık sorulan sorular

Yabancılar Miami'de ticari mülk alabilir mi?

Evet. Yabancılar ABD'de mağaza, ofis, depo veya çok daireli bina satın alabilir. Vergi ve sorumluluk nedeniyle alım çoğu zaman bir şirket yapısı üzerinden değerlendirilir; yapıyı avukat ve CPA ile belirleyin.

Cap rate nedir?

Cap rate, mülkün net işletme gelirinin (NOI) mülk değerine oranıdır. Mülkleri karşılaştırmak için kullanılan bir ölçüdür; gelecekteki kazancın garantisi değildir.

Ticari mülk almak E-2 vizesi sağlar mı?

Tek başına sağlamaz. Yalnızca kira geliri için alınan bir bina pasif yatırım sayıldığından genellikle yeterli olmaz. Bizzat yönettiğiniz aktif bir işletme ayrıca değerlendirilir; bir göçmenlik avukatına danışın.